ندا جعفري
اوايل امسال قانون جديد ساماندهي بازار زمين، مسكن و اجاره‌بها به تصويب رسيد و براي اجرا به دستگاه‌هاي مربوطه ابلاغ شد، هدف از اجراي اين قانون تنظيم و كنترل بازار مسكن و كاهش فشار اقتصادي بر مستأجران اعلام شده است. در اين قانون سقف مجاز افزايش اجاره‌بها را بر اساس نرخ تورم عمومي سالانه تعيين كرده‌اند و اعلام شده در مناطقي كه نرخ تورم بيش از ۳۰ درصد است، سقف افزايش اجاره‌بها بين ۵۰ تا ۱۰۰ درصد نرخ تورم تعيين مي‌شود. هر چند در اين قانون سعي شده تا تعيين سقف مجاز براي اجاره‌بها منجر به كاهش فشار اقتصادي بر مستأجران باشد اما بايد در اين مساله را در مرحله اجرا مورد ارزيابي قرار داد.
ورود دولت به حوزه اجاره‌بهای مسكن
مسعود فراهاني، كارشناس حوزه مسكن در خصوص قانون ساماندهي بازار زمين، مسكن و اجاره‌بها به «اعتماد» گفت: خوشبختانه در اين قانون امكان شكايت مستاجران از موجران فراهم شده است كه در صورت شكايت مستاجر، موجر جريمه مي‌شود و يك رابطه حقوقي بين دولت و موجر در اين قانون ديده شده است.
اين كارشناس حوزه مسكن تصريح كرد: آنگونه كه اعلام شده مستاجر مي‌تواند با شكايت كردن اضافه اجاره‌بهاي پرداختي را مسترد كند.
اجراي قانون اجاره‌بها در بخشي از امريكا و اروپا
او با اشاره به ورود دولت به حوزه اجاره‌بهای مسكن ادامه داد: در تجارب جهاني نشان داده شد كه دخالت دولت در بخش مسكن بسيار رايج است و در 16 كشور اروپايي هم قانون اجاره‌بها اجرا مي‌شود و سابقه برخي از اين كشورها به 70 تا 80 سال هم مي‌رسد. فراهاني تصريح كرد: در انگلستان هنوز هم يك بخشي از حوزه مسكن ذيل اين قانون است و از سال 1914 اين قانون را اجرا مي‌كنند و در ساير كشورهاي اروپايي هم اين قانون رعايت مي‌شود و حتي در ایالت‌های امريكا نظير كاليفرنيا و اورگان نيز قانون ايالتي در اين خصوص تصويب شده و در كل ايالت‌ها قانون كنترل اجاره‌بها وضع شده است.
در ايران هزينه‌ها با درآمدها همخواني ندارد
او ادامه داد: اين قانون ابزار سياستي كارآمد و كنترل شده‌اي است كه در شرايط فعلي ايران هم كارايي دارد و دليل اصلي بحران مسكن در ايران هم اين است كه هزينه‌هاي تامين مسكن استيجاري و يا قيمت مسكن به صورت كلي از افزايش درآمدها پيشي گرفته است به همين دليل هزينه‌ها با درآمدها همخواني ندارد. فراهاني تصريح كرد: دولت در اين شرايط بايد چند اقدام جدي داشته باشد اول اينكه كمك هزينه بلاعوض مسكن را به مستاجران بدهد كه در ايران اين سياست هنوز اجرا نشده است و يا اينكه رشد اقتصادي به گونه‌اي باشد كه با افزايش درآمدها بحران مسكن خود به خود حل شود كه اين موضوع هم در شرايط فعلي امكانپذير نيست.
تنها سياست موثر، كنترل اجاره‌بهاست
اين كارشناس مسكن افزود: تنها سياستي كه مي‌تواند در كشور موثر باشد كنترل اجاره‌بهاست كه با تعيين سقف قيمتي دست‌كم فاصله ميان هزينه‌ها و درآمدها به مرور زمان بيشتر نشود و به جز اين سه مورد سياست كلي ديگر در مورد افزايش عرضه مسكن است كه بتوانيم به تقاضاي موجود پاسخ دهيم.
او با بيان اينكه ساز و كار افزايش عرضه مسكن مشخص نيست، گفت: بايد مشخص باشد كه منظور از افزايش عرضه مسكن چه تعداد واحد مسكوني است، چرا كه ساخت و ساز مسكن از سوي بخش خصوصي چندان تاثيري بر روي قيمت بازار نمي‌گذارد چرا كه سازندگان در نهايت بايد اين ساختمان‌ها را به قيمت بازار عرضه كنند.
توسعه مسكوني تماما بازارگرا چيست؟
فراهاني گفت: در ايالات متحده امريكا و در نيويورك و يا شهري مانند بوستون، طرح جامع مسكن اجرا مي‌شود كه اگر قرار است در اين طرح 100 هزار واحد مسكوني به شهر اضافه شود بر اساس يكسري از محاسبات 60 هزار واحد مسكوني اضافه مي‌شود تا اين موضوع استطاعت‌پذير باشد و دولت محلي هم قيمت نهايي آن را مشخص مي‌كند تا زماني كه اين ساختمان‌ها ساخته مي‌شوند قيمت‌شان كنترل شده است. اين كارشناس حوزه مسكن در ادامه افزود: زماني كه اين واحدها به بازار اضافه مي‌شوند به عرضه مسكن در بازار كمك مي‌كند اما در بخش «توسعه مسكوني تماما بازارگرا» زماني كه قيمت‌ها كنترل مي‌شوند هر ميزان كه مسكن عرضه شود باز هم تاثيري بر بازار نمي‌گذارد.
قانون مالكيت گسترده تعريف شده است
او ادامه داد: حقوق مالكانه گسترده‌اي كه براي مالكان تعريف شده نشان مي‌دهد كه دولت نسبت به مالكان واحدهاي مسكوني كه چند ملكي هستند و قرار است موجر بخش خصوصي باشند بسيار قانون مالكيت را گسترده تعريف كرده است و عملا دولت براي خودش حقي قائل نشده است و زماني كه اين حقوق به صورت گسترده تعريف شده هر زمان بخواهيد در مورد حقوق مستاجر و موجر صحبتي كنيد اين امر تخطي به حقوق موجر محسوب مي‌شود.
فراهاني تصريح كرد: در كشور آلمان دولت شرط گذاشته است كه اگر كسي اين خانه‌ها را داشته باشد در يك چارچوب مشخصي مي‌تواند از آنها استفاده كند كه در ايران اين اقدامات نشده است و اگر در ايران هم بخواهند شبيه آلمان مثلا قراردادهاي اجاره را 2 ساله ببندند نيازمند قانونگذاري جديد هستند.
اين كارشناس حوزه مسكن در پاسخ به اين پرسش كه چرا وضع قوانين در ايران به زيان مستاجران است، خاطرنشان كرد: بنده يك گزارشي براي مركز پژوهش‌هاي مجلس نوشته‌ام كه در اين گزارش اعلام كرده‌ام كه قوانين مسكن در ايران ضد مستاجر است به اين معنا كه در نظام مديريت و برنامه شهري ايران به صورت كلي افرادي كه مالكيت زمين و يا واحد مسكوني در اختيارشان نيست را به رسميت نمي‌شناسند.
فراهاني افزود: هيچكدام از اين فرايندهاي شهري براي مستاجران ديده نشده است و زماني هم كه در قوانين نامالكان را به رسميت نمي‌شناسند در دفاع از آنها كاري نمي‌توانند بكنند و هيچ پشتوانه قانوني ندارند زيرا زماني كه در گذشته قانوني نبوده در لحظه حال هم نمي‌توان از آنها دفاعي داشت چرا كه پشتوانه قانوني وجود ندارد.
تمامي قوانين به نفع مالكان است
او ادامه داد: در ساختاري كه شكل گرفته است تمامي قوانين به نفع مالكان است. به عنوان نمونه در طرح‌هاي شهري ايران موجودي مسكن با اعطاي تراكم افزايش پيدا مي‌كند كه منظور تراكم‌هاي مجاز است و طرح‌هاي شهري بر اساس افزايش جمعيت و پيش‌بيني‌هايي كه مي‌كنند است تا بخش خصوصي واحدهاي جديد بسازد كه همه اينها به مالكان تعلق مي‌گيرد. فراهاني گفت: در اين ميان افرادي كه مالك نيستند به رسميت شناخته نمي‌شوند كه در مورد مستاجران مصداق دارد و اين نظام حقوقي در هيچ قانوني نسبت به توسعه شهري در ايران به رسميت شناخته نشده و خلأ اصلي محسوب مي‌شود.
جايگاه نامالكان را در توسعه مسكوني ايران بازتعريف كنيم
اين كارشناس حوزه مسكن در ادامه با اشاره به راهكار اين موضوع افزود: اولين راهكار اين است كه بايد جايگاه نامالكان را در توسعه مسكوني ايران بازتعريف كنيم براي مثال چرا دولت بايد به مالكان تراكم‌هاي مجاز و مازاد و تشويقي بدهد در حالي كه فكري براي مستاجران نكرده است. او تصريح كرد: موضوع ديگر اينكه رابطه حقوقي بين موجر و مستاجر در ايران بازتعريف شود و موضوع بعدي اينكه دولت طرح‌هاي ملي را كه براي گروه‌هاي كم درآمد در دست انجام دارد به شهرهاي موجود منتقل كند.
فراهاني گفت: در حال حاضر طرح‌هاي دولتي به اين شكل شده كه بيرون از شهرهاي موجود اين طرح‌ها را پياده مي‌كنند و در يك زمين خالي براي گروه‌هاي خالي مسكن تهيه مي‌كنند، اين در حالي است كه دولت بايد از زمين‌هاي موجود و ساخت و سازهاي درون شهري اين اقدامات را انجام دهد.