ندا جعفري
بر اساس داده‌هاي اخير بانك مركزي ميزان تورم مسكن صعودي شده و ركوردهاي تازه‌اي را نيز در تابستان امسال به ثبت رسانده، به گونه‌اي كه سمت تقاضا و ميزان معاملات نيز در اين مقطع زماني تغييرات قابل توجهي داشته است. بر اساس اين گزارش نرخ تورم نقطه به نقطه مسكن در تهران پس از روند نزولي ماه‌هاي گذشته در تير ماه مجددا صعودي شده و تعداد معاملات نيز در اين مقطع ركورد جديدي را به ثبت رسانده است. بر اساس اين گزارش رشد قيمت مسكن در ارديبهشت و خرداد ماه امسال به پايين‌ترين ميزان خود در طول 7 سال گذشته رسيده بود و اين روند كاهشي كه از ارديبهشت ماه 1402 آغاز شده بود، در تيرماه امسال مجددا افزايشي شده، اين در حالي است كه تعداد معاملات مسكن با يك ركود جدي مواجه شده است. در واقع همزمان با ركود شديدي كه در بازار مسكن وجود دارد؛ قيمت‌ها در حال رشد است. آن‌گونه كه آمارها مي‌گويد با وجود آنكه متوسط قيمت مسكن در تير ماه و در شهر تهران 1.8 درصد نسبت به خرداد ماه رشد داشته، اما معاملات مسكن بيش از 8 درصد افت پيدا كرده است و متوسط قيمت مسكن در 14 منطقه تهران با رشد همراه شد و در 8 منطقه پايتخت قيمت‌ها كاهشي شدند.
بيشترين و كمترين رشد قيمتي مربوط به كدام مناطق است؟
بر اساس اين گزارش بيشترين رشد قيمت مسكن در منطقه 6 تهران با 5.8 درصد افزايش و بيشترين افت قيمتي هم در منطقه 5 تهران با منفي 4.6 درصد رخ داده است و دربخش معاملات مسكن نيز منطقه 1 با 17درصد افزايش، بيشترين نرخ رشد و منطقه 18 با 30 درصد كاهش بيشترين افت در معاملات را تجربه كرده است. در بخش اجاره مسكن نيز در تير ماه متوسط قيمت‌ها در مناطق شهري با افزايش 50 درصدي همراه بود و تقريبا با روندي نزولي به سطح معاملات در پاييز 1401 نزديك شده و متوسط رشد اجاره ملك در تهران نيز پايين‌تر از مناطق شهري شده و به محدوده 46 درصد نزديك شده، اتفاقي كه نشان از شكست سياست تعيين سقف اجاره‌بها در تهران داشته است. در مقايسه رشد ماهانه اجاره‌بهاي تهران و مناطق شهري نيز در تابستان 1403 رشد ماهانه اجاره‌بها در شهر تهران و ساير مناطق شهري كمتر از قبل شده است، به گونه‌اي كه در تير ماه 1403 اين رشد از 6 درصد به 5 درصد رسيد و رشد ماهانه اجاره مسكن نيز كاهشي شده، اما همچنان اين قيمت‌ها از سطح نرخ‌هاي سال 1401 بالاتر است.
نگاه به بازار مسكن سرمايه‌اي شده است
مسعود فراهاني، كارشناس بازار مسكن در خصوص چرايي افت معاملات و رشد قيمت مسكن در اولين ماه تابستان به «اعتماد» گفت: در گزارش‌هاي مركز آمار ايران و مركز بانك مركزي همواره با يك عدم تقارن در اطلاعات مواجه هستيم البته اين موضوع اصلا غيرطبيعي هم نيست، چراكه عوامل گوناگوني در آن اثرگذار است به عنوان مثال ظرفيت‌هاي ساخت و ساز در مناطق محدود هستند و اگر شهرداري از طريق كميسيون ماده پنج يا بازبيني طرح تفصيلي حقوق مالكانه جديدي را توزيع نكند معمولا ساخت و سازها در مناطق با تغيير خاصي روبه‌رو نمي‌شوند و پس از يك مدت ظرفيت‌ها ثابت مي‌مانند. فراهاني در ادامه افزود: موضوع بعدي كه حايز اهميت است، اين است كه تعداد معاملات كه معياري براي رونق بازار مسكن قرار دارد نشان‌دهنده يك بحران در مورد ماهيت بازار است به اين معني كه نگاه‌مان به موضوع مسكن كاملا سرمايه‌اي شده است.
چرا ميان مسكن اولي‌ها و سوداگران هيچ تمايزي وجود ندارد؟
اين كارشناس بازار مسكن تصريح كرد: اهميت اين مساله در اين است كه بايد زماني كه معاملات را مورد بررسي قرار مي‌دهيم، متوجه شويم كه چه افرادي و از چه طبقه‌اي اين خانه‌ها را خريد و فروش مي‌كنند كه البته ممكن است اين معاملات كاملا به صورت سوداگرانه هم باشد.
او ادامه داد: ضمن آنكه ميان مسكن اولي‌ها و سوداگران هيچ تمايزي وجود ندارد و براي همين اگر بخواهيم معاملات مسكن را معياري براي رونق بازار در نظر بگيريم اصلا ملاك درستي نيست و اين موضوع خود يك خطا در سياستگذاري محسوب مي‌شود. فراهاني با اشاره به افت معاملات مسكن در تهران نيز خاطرنشان كرد: مولفه‌هاي گوناگوني در اين افت دخيل هستند و اينكه اغلب افرادي كه دارايي و ملكي دارند ميلي به جابه‌جايي آن ندارند كه يكي از مهم‌ترين آنها بحث مربوط به دريافت ماليات است.
اغلب محدوديت‌ها در عرضه ملك مصنوعي هستند
او افزود: در بازاري كه با تورم همراه است زماني كه ماليات بر عايدي سرمايه وجود نداشته باشد افرادي هم كه مالكيت دارايي‌هاي‌شان را در اختيار داشته باشند، مي‌توانند بدون خريد و فروش واحدشان هم صاحب سود شوند. اين كارشناس بازار مسكن گفت: در حال حاضر بازار مسكن به اين شكل شده كه پس از خريد مسكن بدون اينكه دغدغه‌اي در خصوص سودآوري داشته باشيد تنها با نگهداري ملك هم سود مي‌كنيد كه آن هم به دليل تورم است پس افراد لزومي به نقل و انتقال ملك‌شان نمي‌بينند.
فراهاني در ادامه با اشاره به كميابي مصنوعي مسكن افزود: اين امكان وجود دارد بين افرادي كه دارايي‌هايي را در اختيار دارند تباني صورت گيرد كه همين مساله باعث اختلال در بازار مسكن مي‌شود كه به يك‌باره هيچ‌گونه معاملاتي نمي‌شود كه البته بيشتر اين موضوع به صاحبان دارايي‌ها و بزرگ مالكان برمي‌گردد.
تعداد زيادي از واحدهاي مسكوني در اختيار 5 تا 10 مالك سرشناسند
او ادامه داد: معمولا افرادي كه در حال ساخت و ساز ساختماني هستند با يكديگر ارتباطاتي هم مي‌گيرند، براي مثال اين افراد مي‌توانند در منطقه 1 تهران يا در منطقه 8 واحدهاي نوساز خودشان را نفروشند و با يكديگر هم دست شوند. او تصريح كرد: اين كميابي مصنوعي باعث كم شدن معاملات و عرضه مسكن در بازار مي‌شود و قيمت‌ها رشد مي‌كنند و اين كميابي مصنوعي ايجاد مي‌شود. اين كارشناس بازار مسكن تصريح كرد: به عنوان مثال اگر يك مدت روي فايل‌هاي فروش ملك در منطقه 1 كار كنيد، متوجه مي‌شويد كه تعداد زيادي از واحدهاي مسكوني در اختيار 5 تا 10 مالك سرشناس است.
دولت هنوز اقدام موثري در بازار ملك انجام نداده است
او ادامه داد: اگر فردي مالك 300 واحد مسكوني در منطقه 1 تهران است اين فرد مي‌تواند با اين تعداد از واحدي كه در اختيار دارد بازار ملك را هم دستكاري كند.
فراهاني در مورد وضعيت كنوني بازار مسكن پس از روي كار آمدن دولت جديد نيز گفت: با توجه به شرايط كنوني و اينكه دولت هنوز اقدام موثري در بازار مسكن انجام نداده است همچنان با احتكار در بازار ملك و عدم كنترل بازار اجاره و تعداد بالاي پروانه‌هاي تخريب و نوسازي مواجه هستيم.
اين كارشناس بازار مسكن افزود: در حال حاضر شاهد آنيم كه بسياري از واحدها پيش از موعد تخريب مي‌شوند و ساكنان آنها به عنوان مستاجران جديد به بازار اضافه مي‌شوند كه اين امر باعث شده تا سيگنال‌هاي مختلفي از افزايش قيمت ملك در بازار ملك به وجود بيايد و همچنان با تورم ماهانه و سالانه هم مواجه خواهيم بود كه اغلب تورم سالانه بين 20 تا 35 درصد است و نمي‌توان اميدي به افت قيمت‌ها داشت.