اجاره‌داري حرفه‌اي چقدر در ايران قابل اجراست؟
نبرد با ساختار سنتي اجاره مسكن
گروه اقتصادي
يكي از موضوعاتي كه در بخش مسكن همواره به آن اشاره مي‌شود، اين است كه ساختار بازار اجاره در حال حاضر سنتي است و قانون مشخصي براي كنترل بازار اجاره وجود ندارد و اين موضوع نظارت بر افزايش قيمت‌ها در بازار اجاره را سخت كرده است. همين امر باعث شده تا وزارت راه و شهرسازي در راستاي حرفه‌اي كردن بازار اجاره و حمايت از منافع مستاجران، پيش‌نويس آيين‌نامه اجرايي «حمايت از اجاره‌داري حرفه‌اي» را براي بررسي و تصويب به هيات دولت ارايه كند. در اين طرح دولت به عنوان تسهيلات‌دهنده و تامين‌كننده زمين، قيمت ثابت براي واحدهاي اجاره‌اي را تعيين مي‌كند و زمان اجاره از يك‌سال به ۳ تا ۵ سال افزايش مي‌يابد. اما چقدر مي‌توان اميدوار بود كه بازار فعلي اجاره با تاسيس شركت‌هاي اجاره‌داري حرفه‌اي ساماندهي شود؟
نرخ تورم در اجاره‌داري حرفه‌اي
چگونه محاسبه مي‌شود؟
عباس اكبرپور، كارشناس بازار مسكن درباره قرارداد اجاره‌داري حرفه‌اي بر اين باور است كه اجراي اين قانون هر چند مثبت است و مي‌تواند به تثبيت فرآيند اجاره‌ها كمك كند، اما از آنجايي كه نرخ تورم در كشور لجام‌گسيخته است، كمي دور از واقعيت است.
او در اين باره به «اعتماد» گفت: در كنار نوسانات نرخ تورم در ايران مجلس شوراي اسلامي هر از گاهي مصوبه‌هايي را به تصويب مي‌رساند كه لزوما بررسي ميداني در مورد آنها انجام نشده و بيشتر احساسي است، از اين‌رو در چنين شرايطي منطقي‌تر آن است فردي كه مالك ساختماني است كه براي آن سرمايه‌گذاري كرده، بتواند از عوايد آن استفاده كند و به‌صرفه‌تر آن است كه به دنبال اجاره‌داري كوتاه‌مدت برود.
اين كارشناس بازار مسكن خاطرنشان كرد: نرخ ارز و يورو در يك ماه اخير بيش از 15 درصد رشد داشته است و تمديد اجاره يك ملك در طول يك‌سال نيز معمولا بين 15 تا 25 درصد افزايش دارد، پس چگونه اين توقع به وجود بيايد كه مالكين آپارتمان‌ها قرارداد 5 ساله با نرخ مشخص ببندند؟او خاطرنشان كرد: در حال حاضر نرخ تورم اسمي بيش از 40 درصد و تا محدوده 50 درصد اعلام مي‌شود، اما ميزان تورم واقعي بيش از 70 درصد است، بنابراين هيچ كس دنبال اين نوع از اجاره‌داري نمي‌رود مگر آنكه دولت در ازاي اين موضوع تسهيلاتي را ارايه دهد به عنوان مثال معافيت‌بخشي از ماليات بر اجاره و عوارض سالانه، تا مالكين در جهت قراردادهاي بلندمدت 3 تا 5 ساله تشويق شوند در غير اين صورت بعيد است فردي از اين قانون استقبال كند.
سياست‌هاي تشويقي
بر اساس واقعيات اقتصادي باشد
اكبرپور ادامه داد: در صورتي هم كه دولت مشوق مالياتي براي مالكين در نظر گرفته باشد بايد ديد اين مشوق‌ها در چه حدي است و اگر اين مشوق‌ها در سطحي باشد كه تورم را بتواند جبران كند شايد تاثيرگذار است، اما در صورتي كه غير از اين باشد بعيد است مالكين اين قانون را بپذيرند ضمن آنكه زماني كه واحدي اجاره مي‌رود به عنوان كالايي محسوب مي‌شود كه ممكن است زماني فرد قصد فروش آن را داشته باشد و با اين نوع قرارداد دستش را براي فروش ملك مي‌بندند.اين كارشناس بازار مسكن با اشاره به برنامه دولت براي اخذ ماليات بر اجاره تصريح كرد: آن‌گونه كه گفته شده در صورتي كه فردي بيش از 5 آپارتمان براي اجاره داشته باشد بايد ماليات سنگيني بپردازد كه همين موضوع باعث مي‌شود قشر مرفه از سرمايه‌گذاري در بخش مسكن در ايران صرف‌نظر كنند و منابع خود را به كشورهاي تركيه، گرجستان يا دوبي براي خريد آپارتمان ببرند، چراكه در اين كشورها قوانين راحت‌تر و با ثبات‌تري دارند كه به سرعت تغيير نمي‌كند.اين كارشناس بازار مسكن در ادامه با اشاره ماليات بر خانه‌هاي خالي افزود: فردي كه با اين‌گونه سخت‌گيري‌ها در بخش مالياتي مواجه شود به راحتي ملك خود را مي‌فروشد، در كشوري ديگر سرمايه‌گذاري مي‌كند و اين سرمايه از كشور خارج مي‌شود.اكبرپور گفت: هر چه مالكين تحت فشار بيشتري باشند عوارض آن گريبان بخش مسكن را هم بيشتر مي‌گيرد و نتيجه آن خروج منابع مالي از كشور و رهسپار شدن به سمت خريد املاك در كشورهاي همسايه است و آن‌گونه كه آمارها مي‌گويند ايران در رتبه‌هاي برتر خريد ملك در كشورهاي همسايه به خصوص در تركيه قرار مي‌گيرد.اكبرپور با بيان اينكه فرصت‌هاي سرمايه‌گذاري در كشور محدود شده است، گفت: در بازارهاي سكه و طلا، دلار، بورس و خودرو اين روزها با ركود و عدم اطمينان روبه‌رو هستيم و افراد زماني هم كه به سمت بازار مسكن و ساخت و ساز مي‌روند با فشارهاي مالياتي مواجه مي‌شوند.اكبرپور ادامه داد: در اين قانون گفته شده زمين را دولت به مدت 99 سال در اختيار سازندگان خواهد گذاشت تا ساخت و سازها صورت گيرد و اجاره‌داري بلندمدت از اين طريق اجرا شود، در كشورهاي ديگر هم اين روش پياده شده و نمي‌توان گفت طرز فكر نامناسبي است و در ايران نيز اين روند دير يا زود بايد صورت مي‌گرفت، اما بايد ديد اين ساختمان‌هايي كه ساخته مي‌شود براي چه قشري است؟
هر چه دولت كمتر مداخله كند، اثربخش‌تر است
او افزود: قاعدتا اين زمين‌ها را در حاشيه شهرها به سازندگان خواهند داد كه نهايتا قشر كم درآمد در آنها ساكن خواهند شد و در جهت تامين مسكن آنها اين اقدامات صورت مي‌گيرد و باعث مهاجرت افراد از روستاها به شهرها نيز خواهد شد كه معضلاتي را هم در پي دارد.اين كارشناس بازار مسكن با بيان اينكه هر چه دولت كمتر در بازارهاي مختلف مداخله كند، اثربخش‌تر است، افزود: برنامه‌ها بايد در جهتي باشد كه بخش خصوصي خود وارد ميدان شود و تصميم‌گير باشد.او تصريح كرد: معضل امروز ما بافت‌هاي فرسوده و ساختمان‌هاي يك يا دو طبقه كلنگي است كه در اقصي‌نقاط شهرها پراكنده هستند و بهترين اقدام دولت اين است كه براي بافت‌هاي فرسوده فكري كرده و زمين‌ها را در اين خصوص تجميع كند و مجموعه‌هاي بلندمرتبه‌اي با امكانات لازم اعم از بيمارستان، مراكز تفريحي و آموزشي و پارك‌ها براي اقشار مختلف در اين نقاط ساخته شود.او با بيان اينكه اجراي اين طرح‌ها از آلودگي هوا هم كم خواهد كرد، افزود: در كنار آن معضلاتي كه ساختمان‌هاي قديمي در برابر زلزله دارند نيز كاهش خواهد يافت، چهره شهر هم تغيير خواهد كرد كه همين مساله در روحيه افراد هم تاثيرگذار خواهد بود.
بخش خصوصي بايد وارد ميدان شود
اين كارشناس بازار مسكن گفت: بخش خصوصي بايد وارد ميدان شود و مشاركت داشته باشد و بتواند با سود و تسهيلات مناسب در بخش مسكن اثرگذار باشد، اين در حالي است كه امروز نظام مهندسي در اين بخش ابتر مانده است و حضورش در فرآيند ساخت و سازها و نوسازي بافت‌هاي فرسوده كم رنگ است.او تصريح كرد: متاسفانه در بدنه وزارت راه و شهرسازي بسياري از مديران رده پايين سال‌هاست كه حضور دارند اما داراي افكار قديمي هستند و هيچ كدام‌شان به دنبال مطالعات ميداني در ايران در رابطه با مسكن نبوده‌اند، در حالي كه بايد از صاحبان فكر و عقيده و اساتيد دانشگاه در اين حوزه بهره ببرند، اين در حالي است كه در همه كشورها مركزي براي مطالعات ملي وجود دارد اما اين مركز در ايران وجود ندارد، كار اين مراكز تزريق منابع مالي به دانشگاه‌ها جهت پروژه‌هاي مختلف است.
او ادامه داد: بسياري از طرح‌هاي مسكن در كشور بدون مطالعات ميداني هستند و در اكثر موارد هم الگويي برگرفته از كشورهاي ديگر هستند و بدون آنكه بدانيم سيلقه ايراني‌ها در اين خصوص چيست شروع به ساخت و ساز مي‌كنيم.