در گفت‌وگو با يك كارشناس مسكن عنوان شد
هشدار تورمي
با ساخت سالي
يك ميليون مسكن
دولت بگويد با كدام منابع مي‌خواهد سالي يك ميليون مسكن بسازد؟
ندا جعفري
روز پنجشنبه چهارم شهريور ماه ۱۴۰۰ اولين جلسه هيات دولت سيزدهم تشكيل شد، در اين جلسه رييس‌جمهور با اشاره به وعده ساخت يك ميليون مسكن در سال اعلام كرد: «ما وعده داديم كه در جلسه اول هيات دولت مساله ساخت يك ميليون مسكن در هر سال با حساسيت دنبال شود و ضرورت دارد آقاي رستم قاسمي، وزير راه و شهرسازي با حساسيت و جديت اين موضوع را دنبال كند كه اين وعده دولت محقق شود.» عدم تعادل ميان عرضه و تقاضا در بازار مسكن مساله ديروز و امروز نيست. بلكه چند سالي است كه بازار را درگير خود كرده است. اگر چه از دولت محمود احمدي‌نژاد طرح‌هايي براي خانه‌دار شدن اقشار آسيب‌پذير به اجرا درآمد كه در نهايت بار مالي بيشتري بر بودجه دولت ايجاد كرد و بيشتر افراد آسيب‌پذير كه جامعه هدف طرح مسكن مهر بودند نيز خانه‌دار نشدند. حال با روي كار آمدن دولت جديد قرار است سالانه يك ميليون مسكن در كشور ساخته شود. طرحي كه در نوع خود با توجه به افزايش روزانه هزينه‌ها در كشور، بلندپروازانه به نظر مي‌رسد. مهدي سلطان‌محمدي، كارشناس اقتصاد مسكن بر اين باور است كه توان مالي براي ساخت سالانه اين تعداد مسكن در كشور وجود ندارد. از سوي ديگر 95 درصد خانه‌هاي ساخته شده در كشور توسط بخش خصوصي ساخته مي‌شود. بنابراين وعده ساخت مسكن توسط دولت مي‌تواند به تكرار تجربه‌هاي قبلي منجر شود. مشروح گفت‌وگو با او را در ادامه مي‌خوانيد.
آقاي رييسي در جريان جلسه راي اعتماد وزيران در مجلس شوراي اسلامي و در اولين روز جلسه هيات دولت عنوان كرد كه برنامه ساخت يك ميليون مسكن در سال را اجرا خواهد كرد. به اعتقاد شما اين برنامه به شكل و شمايلي خواهد بود و آيا شبيه پروژه مسكن مهر است؟
به اعتقاد من در شرايط كنوني چنين سياستي براي ساخت يك ميليون مسكن در سال محقق نخواهد شد و ضرورت دارد تا دولت برنامه اجرايي خود را ارايه و اعلام كند از طريق چه منابع مالي مي‌خواهد اين پروژه را اجرا كند. اما آنچه از شواهد امر پيداست پيش بردن چنين برنامه‌اي غير از كمك گرفتن از منابع اعتباري بانكي و افزايش پايه پولي از سوي بانك مركزي امكان پذير نيست و حتي اگر چنين منابعي هم تامين شود اين موضوع با سياست كنترل تورم در تعارض است.
خيلي از نگاه‌هاي كارشناسي اين است كه دولت نبايد مسكن‌ساز باشد، بلكه بايد شرايط تهيه مسكن ارزان‌قيمت را براي مردم فراهم كند؛ نظر شما چيست؟
بيش از ۹۵ درصد مسكني كه تاكنون در كل كشور ساخته شده از سوي مردم و بخش خصوصي بوده است و ساخت يك بنا با وجود آنكه زمين و مصالح ساختماني و امكانات مالي آن مهيا باشد كار چندان دشواري نيست كه مردم از پس آن برنيايند و همان‌گونه كه در سال‌هاي گذشته نيز به ساخت و ساز پرداختند امروز هم مي‌توانند. اما مشكل اصلي در محدوديت‌هايي است كه در اين بخش وجود دارد و بايد گفت در اين زمينه دولت مدير بهتري نيست، نه دلسوزتر است و نه برنامه‌ريزي دقيق‌تر و بهتري دارد و نه سريع‌تر پروژه‌هاي ساختماني را تمام مي‌كند و تنها مزيت دولت اين است كه زمين رايگان دارد كه همين زمين رايگان را هم مي‌تواند به مردم بدهد تا خانه‌سازي كنند و اگر هم قرار است با شرايط خاصي مسكن بسازد آن شرايط را براي مردم و بخش خصوصي نيز فراهم كند.
تجربه نشان داده كه دولت در تصدي اين امور نمي‌تواند موفق‌تر از بخش خصوصي و خانوارهايي كه براي ساخت مسكن خود تلاش مي‌كنند، عمل كند بنابراين نمي‌توان گفت سرمايه‌گذاري در بخش مسكن نيازمند ورود دولت است اين در حالي است كه در بخش‌هايي نظير بخش‌هاي زيرساختي مانند راه‌آهن و فرودگاه‌ها كه بخش خصوصي نمي‌تواند وارد شود نيازمند حضور دولت هستيم اما موضوع ساختمان‌سازي موضوع ساده‌اي است كه مردم از پس ساخت آن برمي‌آيند و مشكل در جاي ديگري است و در صورتي كه زمين، منابع مالي و مصالح ساختماني و امكانات آن فراهم باشد مردم ساخت و ساز مي‌كنند. ضمن آنكه اگر مردم امروز استطاعت مالي كافي داشته باشند، مي‌توانند بخش تقاضا را تحريك كنند و بخش عرضه نيز كه امروز با محدوديت‌هاي زيادي در بخش زمين تا مصالح ساختماني و مقررات دست و پاگير اداري و تنگناهاي سيستم بانكي روبروست محدودتر از قبل شده است و شاهد آنيم كه ميزان ساخت و سازها در كشور بين ۴۰۰ تا۵۰۰ هزار مسكن در سال است و امكان ساخت يك ميليون واحد ساختماني در اين شرايط مهيا نيست مگر اينكه گشايشي در اقتصاد كلان كشور حاصل شود و بايد گفت دولت بايد سياستگذاري درستي در بخش مسكن داشته باشد.
در مقابل اين نظر كه گفته مي‌شود دولت نبايد مسكن بسازد، پاسخ داده مي‌شود كه پيمانكاران بخش خصوصي اين كار را مي‌كنند، اما ديده مي‌شود كه بسياري از اين پيمانكاران به ابزارهاي قدرت متصل هستند. نظر شما چيست؟
مشكل اصلي در ساخت اين گونه مسكن‌ها اين است كه با توزيع رانت همراه است كه فسادآور هم خواهد بود. يك بخش در اين قبيل از پروژه‌ها رانت‌هاي دولتي است و اگر اين گونه از رانت‌ها برداشته شود اوضاع تغيير مي‌كند، حال اگر اين رانت‌ها از‌جمله زمين رايگان و مصالح زير قيمت بازار و اعتبارات بانكي در اختيار دولت قرار گيرد اين رانت در توزيع زمين، توزيع مصالح ساختماني و توزيع اعتبارات وجود خواهد داشت اما اگر اين رانت حذف شود دولت ديگر مزيت رقابتي نسبت به بخش خصوصي نخواهد داشت و در اين مدت هم شاهد بوديم كه مسكن‌سازي دولت همواره با كيفيت پايين‌تر و با زمان بيشتري بوده كه نسبت به مسكني كه شخصي‌ساز بوده، قابل مقايسه نيست.
آيا اين نوع مسكن‌سازي به صورت انبوه يك جور رانت‌سازي براي گروه‌هاي خاص محسوب مي‌شود؟
نمي‌توان صد در صد از اين تعبير استفاده كرد اما اينكه گفته شود بخش خصوصي به دليل ارتباط با دولت دچار فساد مي‌شود بايد گفت مي‌توان جلوي برخي از رانت‌ها و فسادها را به گونه‌اي گرفت. به عنوان مثال اگر قرار است زميني توزيع شود از طريق مزايده توزيع شود و اعتبارات بانكي هم از طريق شرايط مشخصي تعريف شود تا از فساد جلوگيري شود. اما دولت بايد به وظايف اصلي خودش بپردازد و زيرساخت‌هاي لازم را براي شهرك‌سازي ايجاد كند و زمين‌هاي دولتي را آماده‌سازي كند تا جايي براي سكونت شود يا بر احداث خطوط راه‌آهن و بزرگراه‌ها و تامين آب و برق و خدمات شهري و عمومي و ساخت مدرسه و بيمارستان تمركز كند نه اينكه پروژه‌هايش شبيه به مسكن مهر باشد. دولت ابتدا خانه‌سازي كند و پس از آن از مردم انتظار داشته باشد تا آنجا مدرسه بسازند. پس ضرورت دارد تا ابتدا دولت زمين‌ها را آماده كند زيرا در قوانين ايران تمامي زمين‌هاي باير در اختيار دولت قرار دارد و در واقع مالكيت عمده زمين‌هاي ايران در دست دولت است و اگر اين زمين‌ها آماده‌سازي شود مردم مي‌توانند ساخت و ساز كنند چرا كه در حال حاضر در شهرهاي بزرگ بيش از 50 درصد قيمت مسكن را قيمت زمين تشكيل مي‌دهد زيرا زمين قابل عرضه مناسب بسيار كم است.
برآورد مي‌شود كه براي ساخت سالانه يك ميليون مسكن نزديك به ۲۰ ميليارد دلار منابع مالي نياز است البته بدون احتساب هزينه‌هاي زيرساختي و با پيش‌فرض ارايه رايگان زمين و انبوه‌سازي. آيا چنين هزينه‌اي اصولا در توان امروز اقتصاد ايران هست؟
مساله اصلي براي ساخت يك ميليون مسكن در سال موضوع منابع مالي است كه دولت بايد به صورت شفاف بيان كند از كدام بخش قرار است تامين مالي صورت گيرد. با همين قيمت‌هايي كه در حال حاضر با آن مواجه هستيم تنها ۵۰۰ هزار ميليارد تومان منابع مالي نياز است تا بتوان در سال اين تعداد از مسكن را در كشور ساخت و اصلا اين منابع مالي در كشور موجود نيست و اگر هم وجود داشت مردم خودشان براي ساخت و ساز اقدام مي‌كردند و اگر هم قرار است سيستم بانكي آن را تامين كند بايد گفت اصلا چنين تواني را ندارد و اگر قرار است دولت آن را از محل بودجه خودش تامين كند بايد گفت دولت بودجه‌اي ندارد و هم‌اكنون ۴۰۰ هزار ميليارد تومان كسري بودجه دارد و اگر بانك مركزي قصد تامين آن را دارد منجر به افزايش پايه پولي و نقدينگي و تورم خواهد شد و زيان‌هاي آن بيشتر از منافع آن است.
بسياري از اقتصاددان‌ها هشدار مي‌دهند كه اين ميزان منابع مالي قرار است از محل چاپ پول بي‌پشتوانه تامين شود كه اين موضوع مي‌تواند به تورم بالايي در جامعه منجر شود و شرايط را وخيم‌تر كند ارزيابي شما چيست؟
در شرايط فعلي بانك مركزي شرايط پرداخت اين ميزان از منابع مالي را ندارد و منابع مردمي هم به اين ميزان نيست مگر اينكه دولت اين منابع را با نرخ‌هاي بالاتر جذب كند و سود و يارانه براي آن در نظر بگيرد كه بايد گفت دولت هم در شرايط فعلي تنها به دنبال چنين منابعي براي تامين كسري بودجه خودش است و در اين پنج ماه ابتداي سال هم موفق نشده تا اين منابع را از محل فروش اوراق براي كسري بودجه خودش تامين كند. حال چگونه مي‌تواند فروش اوراق را چند برابر كند تا مسكن بسازد و بايد گفت دولت چنين منابعي ندارد و نبايد دولت را به عنوان منبعي دائمي تلقي كنيم كه براي هر كاري كه ارايه كند قدرت و منابع كافي خواهد داشت و مي‌تواند آن را تامين كند. دولت در حال حاضر در تامين وظايف اوليه خودش در زمينه جلوگيري از گسترش كرونا و بازگشايي مدارس و... مانده است چگونه قادر خواهد بود چنين وظيفه سنگيني را به دوش بكشد كه رقم قابل توجه و غير قابل تاميني هم هست.
چرا در ساخت مسكن در ايران از تجارب كشورهاي ديگر بهره برده نمي‌شود و همواره با روش‌هاي آزمون و خطا در پروژه‌ها و طرح‌هاي پيشنهادي وزارت مسكن روبرو مي‌شويم؟
اين موضوع به دليل شرايط خاص در ايران است و اينكه بايد گفت هر كشوري شرايط خاص خود را در ساخت مسكن دارد كما اينكه در دنيا هم اين گونه است و شرايط مسكن در آلمان با فرانسه يا شرايط ساخت مسكن در امريكا و كانادا بسيار متفاوت است و ايران را هم بايد با شرايط خاص خودش مقايسه كرد.
تجربه نشان داده كه دولت در تصدي اين امور نمي‌تواند موفق‌تر از بخش خصوصي و خانوارهايي كه براي ساخت مسكن خود تلاش مي‌كنند، عمل كند. بنابراين نمي‌توان گفت سرمايه‌گذاري در بخش مسكن نيازمند ورود دولت است.
مشكل اصلي در ساخت اين گونه مسكن‌ها اين است كه با توزيع رانت همراه است كه فسادآور هم خواهد بود؛ يك بخش در اين قبيل از پروژه‌ها رانت‌هاي دولتي است.
مساله اصلي براي ساخت يك ميليون مسكن در سال موضوع منابع مالي است كه دولت بايد به صورت شفاف بيان كند از كدام بخش قرار است تامين مالي صورت گيرد. با همين قيمت‌هايي كه در حال حاضر با آن مواجه هستيم تنها ۵۰۰ هزار ميليارد تومان منابع مالي نياز است تا بتوان در سال اين تعداد از مسكن را در كشور ساخت و اصلا اين منابع مالي در كشور موجود نيست.