آپارتمان‌هاي قديمي انتخاب جديد خريداران مسكن
تغيير اجباري سليقه مشتريان ملكي
گروه اقتصادي
آن‌گونه‌كه مشاوران املاك مي‌گويند فروش آپارتمان‌هاي قديمي‌ساز ۱۶ تا ۲۰ سال ساخت به‌طور معمول بين ۱۵ تا ۲۰ درصد ارزان‌تر از آپارتمان‌هاي نوساز است و همين مزيت قيمتي در شرايطي كه بهاي فروش مسكن با سرعت در حال تغييرات افزايشي است، باعث شده تا اغلب متقاضيان خريد مسكن به سمت آپارتمان‌هاي چند سال ساخت بروند. تغيير سليقه افراد در سال‌هاي اخير و به خصوص پس از نوسانات ارزي سال 97 در بخش مسكن تغييرات زيادي به خود ديده است. تا پيش از اينكه كشور درگير بحران‌هاي ريز و درشت ارزي شود، متوسط قيمت هر مترمربع واحد مسكوني در پايتخت در فروردين 96 حدود 4 ميليون و 370 هزار تومان بود؛ به بيان ديگر براي خريد يك واحد 100 متري در تهران آن‌هم در محله‌اي تقريبا گران‌قيمت تهران كل مبلغ پرداختي 437 ميليون تومان بود. در‌حالي‌كه اين رقم در سال‌هاي اخير و به خصوص سال جاري وديعه براي اجاره آپارتماني 105 متري هشت سال ساخت با اجاره 10 ميليون توماني در محله كاشاني است. مقايسه اين اعداد و ارقام نشان مي‌دهد كه خانه‌دار شدن از سال 97 تاكنون سخت و اجاره‌نشيني در تهران سخت‌تر شده است. براساس آخرين داده‌هاي بانك مركزي از تغيير و تحولات بازار مسكن پايتخت در ماه گذشته، متوسط قيمت هر مترمربع واح ده كه نسبت به مدت مشابه سال گذشته افزايشي 21.1 درصدي داشته است. از طرف ديگر اجاره نيز افزايش‌هاي چند ده درصدي داشته؛ به‌گونه‌اي‌كه شاخص اجاره در تهران و كل مناطق شهري و در آذرماه نسبت به مدت مشابه سال گذشته به ترتيب 51.2 و 54.2 درصد افزايش داشته است. بدان معنا كه هر خانوار براي اجاره يك واحد آپارتمان مسكوني مجبور است 54.2 درصد هزينه بيشتري نسبت به آذر 99 پرداخت كند. كارشناسان مسكن بر اين باورند كه مهم‌ترين عامل افزايش قيمت‌ها در رابطه با مسكن عدم تدبير در مديريت كلان كشور است كه حاصل آن به صورت اين عوارض ظاهر مي‌شود و دود آن هم به چشم مردم مي‌رود.
رشد قيمت‌ها تنها در بخش مسكن رخ نداد
عباس اكبرپور، در خصوص كاهش تقاضا در بخش واحدهاي نوساز و افزايش تقاضاي واحدهاي كم‌متراژ در تهران گفت: «اينكه افراد به سمت خانه‌هاي چند سال ساخت و كوچك تغيير مسير داده‌اند به دليل افزايش قيمت‌ها بوده كه بخش عظيمي از خريداران بالقوه كه قصد خريد ملك داشته‌اند از عهده خريد آپارتمان‌هاي نوساز برنمي‌آيند و از خريد آن منصرف مي‌شوند و به سمت آپارتمان قديمي‌ساز مي‌روند كه البته در اين بخش هم قيمت‌ها رشد داشته‌اند و مجبور مي‌شوند تا متراژ كوچك‌تري را انتخاب كنند.» اين كارشناس بازار مسكن در مورد رشد قيمت مسكن طي سال‌هاي گذشته به «اعتماد» گفت: «اين رشد قيمت‌ها تنها مربوط به بخش مسكن نبوده و در حوزه خودرو هم وضعيت به همين گونه بوده است و شاهد آن بوديم كه قيمت پرايد 20 ميليون توماني طي چند سال به 180 تا 200 ميليون تومان رسيده و قيمت آن تا 10 برابر رشد داشته است.»
اين كارشناس بازار مسكن تصريح كرد: «در ساير اجناس هم اين رشد قيمت‌ها رخ داده و شرايط اقتصادي كشور به دليل عدم انجام تحقيقات ميداني به منظور تصميم‌گيري‌هاي درست و به‌كارگيري افراد كم‌توان و كم‌دانش در پست‌هاي گوناگون و تصميم‌گيري‌هاي هيجاني به صورت مستقيم در اقتصاد كشور اثرگذار بوده است.»
اكبرپور با اشاره به تشويق مردم براي سرمايه‌گذاري در بازار سرمايه طي دو سال گذشته گفت: «زماني كه حباب بورس تركيد اكثر مردم در اين بازار متضرر شدند و سرمايه‌هاي‌شان را از دست دادند و اين عدم اطمينان در داخل كشور به سياست‌هاي اقتصادي بيشتر از گذشته شد. هر چند تحريم‌ها در وضعيت اقتصادي ايران بي‌تاثير نبود اما بيش از تحريم‌ها تصميمات داخلي است كه باعث مي‌شود مردم به محض عدم اطمينان در يك بازار سرمايه‌هاي خودشان را در بازارهاي مختلف دلار، يورو و خودرو و بورس و مسكن جابه‌جا كنند.» اين كارشناس مسكن خاطرنشان كرد: «مهم‌ترين عامل افزايش قيمت‌ها در رابطه با مسكن عدم تدبير در مديريت كلان كشور است كه حاصل آن به صورت اين عوارض ظاهر مي‌شود و دود آن هم به چشم مردم مي‌رود و مي‌بينيم كه مسوولان اقتصاد را به درستي نمي‌توانند همانند اصول تعريف‌شده جهاني شكل دهند و عوارض آن اين تورم لجام‌گيسخته است كه به بيش از 45 درصد رسيده است.»
خريداران انتظارات خود را
از مسكن مناسب پايين آورده‌اند
اين كارشناس بازار مسكن تصريح كرد: «ميزان وامي كه موسسات مالي و بانك‌ها براي خريد اين واحدهاي مسكوني اعطا مي‌كنند هم چندان كارساز نيست و وام‌هاي 150 تا 200 ميليوني تاثير چنداني در خريد واحدهاي 2 تا 3 ميليارد توماني ندارد. خريدار چاره‌اي ندارد جز اينكه انتظارات خود را به لحاظ كيفيت و سن ساختمان پايين بياورد.»
اكبرپور در مورد خريد واحدهاي چند سال ساخت و بازسازي آن خاطرنشان كرد: «در كشورهاي ديگر اين قضيه بسيار متداول‌تر از ايران است، چرا كه ساختمان‌ها در كشورها به عنوان سرمايه‌هاي ملي محسوب مي‌شوند و به راحتي آنها را تخريب و دوباره‌سازي نمي‌كنند و اين موضوع با قوانين و اصول خاصي همراه است. به عنوان مثال در خيابان‌هاي شهر پاريس اين قضيه قابل مشاهده است چرا كه ارتفاع ساختمان‌ها در اكثر خيابان‌هاي اين شهر به يك اندازه است و ساختمان 4 طبقه را در كنار ساختمان 15 طبقه نمي‌بينيد و حتي رنگ نماها و سايز پنجره‌ها و شكل آنها تعريف شده است از اين رو بازسازي ساختمان‌هايي كه در اين شهر قدمت‌شان به 150 تا 200 سال مي‌رسد بسيار متداول است اين در حالي است كه چرخه دوباره‌سازي در ايران بين 12 تا 15 سال است.»
در كشورهاي پيشرفته
چرخه دوباره‌سازي بين 80 تا 120 سال است
اكبرپور گفت: «در كشورهاي پيشرفته چرخه دوباره‌سازي بين 80 تا 120 سال است و بي‌جهت ساختمان‌ها را از بين نمي‌برند و بايد گفت يكي از مشكلاتي كه در كشور وجود دارد اين است كه مصالح ساختمان‌هايي كه تخريب شده‌اند را چه بايد كرد! موضوعي كه وجود دارد اين است كه فرآيند استفاده مجدد اين مصالح در ايران بسيار محدود است و تنها در يكي، دو نقطه اين كار انجام مي‌شود و متاسفانه اين نخاله‌ها دوباره بدون تفكيك و استفاده مجدد به طبيعت بازمي‌گردند.»
اين كارشناس بازار مسكن افزود: «در سال‌هاي اخير شاهد آن بوديم كه در ايران نيز عده‌اي شغل‌شان به جاي نوسازي، بازسازي ساختمان‌هاي قديمي شده است و با تغيير در تاسيسات و نما و داخل ساختمان (آشپزخانه و كابينت و...) سود قابل توجهي هم نصيب‌شان مي‌شود كه نهايتا خريدار و فروشنده هم از اين ساختمان رضايت دارند. البته اين فعاليت در جايي درست است كه ساختماني كه قصد بازسازي آن را دارند روي اصول ساخته شده باشد در غير اين صورت تنها بزك كردن ساختمان است كه عموما هم به فرسودگي بافت ساختمان توجهي نمي‌شود.»