تحليلي درباره رابطه پيچيده افزايش قيمت طلا و صعود بازار مسكن
طلا، بازار پيش‌قراول مسكن
محمدحسين فرقداني
در اقتصاد ايران، همواره طلا و مسكن دو ركن ثابت در سبد دارايي خانوارها و بازيگران اقتصادي بوده‌اند؛ دو پناهگاه سنتي كه در روزهاي توفاني اقتصاد، حكم قايق نجات را براي سرمايه‌هاي سرگردان دارند. آنچه كمتر بدان پرداخته شده، رابطه زيرپوستي، چندلايه و البته تقويت‌شونده‌اي است كه ميان نوسانات بهاي طلا و رشد قيمت مسكن برقرار است. اين رابطه صرفا مبتني بر همزماني نوسانات يا همگرايي روندها نيست، بلكه بازتابي است از تحولات عميق رواني، ساختاري و پولي كه در بطن اقتصاد ايران جريان دارد.
وقتي قيمت طلا افزايش مي‌يابد، ممكن است در نگاه اول اين پديده تنها در چارچوب بازار فلزات گرانبها معنا يابد؛ اما در متن اقتصاد ايران، طلا چيزي فراتر از يك فلز يا كالاي سرمايه‌اي است. طلا در ايران، يك «شاخص رواني» است، يك زبان بي‌كلام براي بيان اضطراب‌هاي جمعي. افزايش ناگهاني قيمت طلا، در ذهن عموم مردم، نه‌تنها نشان‌دهنده رشد يك دارايي بلكه هشدار بي‌ثباتي در سياست پولي، تضعيف ارزش ريال و گسترش انتظارات تورمي است. در چنين شرايطي، موجي از ترس، نگراني و بي‌اعتمادي به آينده اقتصاد، سرمايه‌گذاران خرد و كلان را به بازآرايي فوري سبد دارايي‌شان وامي‌دارد. از آن‌سو، بازار مسكن در ذهن جامعه ايراني، محل امني براي پارك سرمايه و پناهگاه بلندمدت در برابر كاهش ارزش پول است. ملك برخلاف طلا، دارايي مولد محسوب نمي‌شود اما پايدارتر است، ملموس است و داراي مصونيت نسبي از نوسانات لحظه‌اي بازارهاي مالي و ارزي است. به همين دليل، پس از جهش طلا، معمولا موج دوم سرمايه‌هاي نگران به سمت بازار مسكن سرازير مي‌شود؛ به‌ويژه در مناطقي كه هنوز ظرفيت جهش قيمتي دارند و به اصطلاح «شانس سودآوري» در كوتاه‌مدت و ميان‌مدت در آنها بالاست. اين هجوم سرمايه، تقاضا را به شكل ناگهاني از عرضه پيش مي‌اندازد و نتيجه‌اش، جهش ناگهاني و غيرمنتظره قيمت مسكن است.
نكته قابل توجه آنجاست كه اين واكنش‌ها عمدتا برخاسته از تحليل‌هاي اقتصادي دقيق نيستند، بلكه ناشي از الگوهاي رفتاري محافظه‌كارانه، حافظه تاريخي تورمي و بي‌اعتمادي به نهادهاي سياست‌گذار است. در اين ميان، تحليل‌هاي نوين نيز مويد همين الگو هستند. در اقتصادي كه شفافيت اطلاعاتي و ثبات سياستي وجود ندارد، حتي بدون رشد بنيادين در شاخص‌هاي ساخت‌وساز يا سرمايه‌گذاري عمراني، صرفا با شوك‌هاي رواني ناشي از افزايش بهاي طلا، مي‌توان بازار مسكن را متلاطم كرد. به بيان روشن‌تر، در اقتصاد ايران برخلاف بسياري از اقتصادهاي توسعه‌يافته كه رابطه طلا و ملك غيرمستقيم و كم‌رنگ است، اين دو بازار به‌طور تنگاتنگي در پيوند رواني و رفتاري قرار دارند؛ طوري كه مي‌توان گفت طلاي گران، زنگ خطر پيش‌دستانه براي جهش قيمت ملك است. اين پيوند اما، صرفا يك تعامل بازاري نيست. رفتار نهادهاي حاكميتي نيز به شكل‌گيري و تشديد اين چرخه كمك كرده‌اند. در فقدان سياست‌هاي پولي شفاف، نرخ بهره موثر، سياست ارزي قابل پيش‌بيني و اعتمادساز و نبود ابزارهاي مدرن جذب نقدينگي مانند بازار سرمايه توسعه‌يافته، جامعه راهي جز پناه بردن به دارايي‌هاي سنتي نمي‌يابد. طلا و مسكن، در غياب ساختارهاي امن‌تر، به قطب‌نماي سرمايه‌گذاران بدل شده‌اند؛ و اين موضوع، خود به افزايش تقاضا و در نتيجه رشد قيمت‌ها دامن زده است.
در سوي ديگر ماجرا، عرضه مسكن نيز متناسب با اين تحولات رشد نمي‌كند. نه توليد مسكن از ركود خارج شده، نه سرمايه‌گذاري در صنعت ساخت‌وساز رونق گرفته و نه زيرساخت‌هاي شهري متناسب با نياز جمعيت رشد كرده‌اند. بنابراين، شوك قيمتي طلا در عمل مي‌تواند سبب شود كه قيمت مسكن، حتي در نبود هيچ رشد واقعي و عيني، فقط به دليل تغييرات در ذهنيت بازار و حركت سرمايه، با شتاب صعود كند. در مناطقي مانند شهرهاي بزرگ، مناطق نيمه‌برخوردار يا نواحي حاشيه‌اي كه هنوز ظرفيت رشد دارند، اين وضعيت مي‌تواند منجر به حباب‌سازي و در نهايت، ناترازي شديد ميان توان تقاضاي مصرفي مردم و قيمت واقعي ملك شود.
اين چرخه معيوب، يكي از علل اصلي ناترازي ساختاري در بازار مسكن ايران است؛ ناترازي‌اي كه باعث شده خريد خانه براي طبقات متوسط و پايين روزبه‌روز دشوارتر شود و سرمايه‌ها به جاي هدايت به سمت توليد، صرف سوداگري و انباشت غيرمولد شوند. راه برون‌رفت از اين وضعيت، نه در كنترل ظاهري قيمت‌ها، بلكه در اصلاح ساختارهاي سياست‌گذاري اقتصادي، ايجاد ثبات در بازار ارز، تقويت ابزارهاي مالي نوين و بازآفريني اعتماد عمومي به آينده اقتصاد كشور است.
سياست‌هاي پولي با سوداگري در بازار مسكن
در واقع، آنچه بايد در دل سياست‌هاي پولي و تأثير آن بر بازار مسكن درك شود، پيچيدگي زنجيره‌اي است كه از تصميمات نهادهاي پولي آغاز مي‌شود و به جهش‌هاي غيرقابل پيش‌بيني در بازار دارايي‌ها مي‌انجامد. در دوران اتخاذ سياست‌هاي پولي انبساطي، كه معمولا با كاهش نرخ بهره يا افزايش پايه پولي همراه است، جامعه شاهد وفور نقدينگي در سطح خرد و كلان مي‌شود. اين حجم از نقدينگي، اگر بدون هدايت مشخص به سمت توليد يا سرمايه‌گذاري زيرساختي باقي بماند، ناگزير وارد بازارهاي دارايي مي‌شود و در جست‌وجوي پناهگاه‌هايي است كه از ريسك تورم، كاهش ارزش پول و عدم قطعيت‌هاي اقتصادي در امان باشند. در چنين فضايي، طلا به عنوان شاخص اوليه نااطميناني اقتصادي، نخستين مقصد رواني سرمايه‌گذاران مي‌شود؛ اما پس از آنكه طلا به سقف‌هاي جديد قيمتي مي‌رسد يا بازار طلا اشباع مي‌شود، بخش بزرگي از اين نقدينگي مسير خود را به سوي بازار مسكن تغيير مي‌دهد. به‌خصوص در شهري مثل تهران كه همواره جلوه‌اي از ثبات دارايي و سودآوري بلندمدت را در ذهن سرمايه‌گذاران داشته، ملك بدل به كانون جذب نقدينگي مي‌شود. از اين منظر، طلا نه تنها عامل رواني رشد بازار مسكن است، بلكه به واسطه رابطه‌اش با تغييرات كلان پولي، در عمل به‌صورت غيرمستقيم محركي براي افزايش قيمت خانه‌ها محسوب مي‌شود. هر موج تورمي، هر افزايش در نرخ ارز و هر سياست انبساطي ناكارآمد، در نهايت همچون آبي است كه به آسياب تورم مسكن ريخته مي‌شود و در اين ميان، طلا نقشي كليدي در بازتاب و تشديد اين مسير ايفا مي‌كند.
در پايان، بايد گفت كه بررسي دقيق رابطه طلا و مسكن، نه فقط براي تحليلگران بازار كه براي سياستگذاران اقتصادي نيز ضروري است. در اقتصادي مانند ايران كه بازارهايش به‌شدت تحت تأثير عوامل رواني و سياسي هستند، هرگونه افزايش در قيمت طلا، مي‌تواند سيگنالي براي تصميم‌گيري‌هاي زودهنگام در حوزه مسكن باشد. اگر اين رابطه ناديده گرفته شود، نوسانات طلا مي‌تواند نه فقط ارزش دارايي‌ها، بلكه تعادل اجتماعي ناشي از بي‌عدالتي در دسترسي به مسكن را نيز بر هم زند و آن‌گاه، تنها طلا نيست كه گران مي‌شود، بلكه زندگي هم در پناه سقف، براي بسياري از مردم، دور از دسترس خواهد شد.