سازمان ثبت اسناد بايد در بخش فناوري اطلاعات خود تحولي اساسي ايجاد كند
محمد مهاجري، پژوهشگر حقوق گفت: «در حال حاضر، مشكل جدي اين است كه سازمان ثبت هنوز نتوانسته بايگاني ثبتي خود را سر و سامان دهد. به همين دليل، روند اجراي اين قانون به كندي پيش مي‌رود. اگر مشكلات سخت‌افزاري و نرم‌افزاري حل نشوند، اجراي اين قانون با چالش‌هاي متعددي مواجه خواهد شد. سازمان ثبت اسناد بايد در بخش فناوري اطلاعات خود تحولي اساسي ايجاد كند.» موضوع ثبت رسمي معاملات و چالش‌هاي ناشي از اعتبار اسناد عادي، همواره يكي از بحث‌هاي مهم در حوزه حقوق ثبت بوده است. بسياري از پرونده‌هاي قضايي به دليل تعارض مالكيت و عدم شفافيت در معاملات به وجود آمده‌اند. با وجود تصويب قوانين جديد براي الزام به ثبت رسمي معاملات، اجراي اين قوانين به دلايل مختلف با چالش‌هايي روبه‌رو شده است. محمد مهاجري، استاد دانشگاه و پژوهشگر حقوق در گفت‌وگو با «اعتماد» گفت: «يكي از مشكلات اصلي در معاملات املاك، نبود زيرساخت‌هاي نرم‌افزاري مناسب است. هيچ سامانه يكپارچه‌اي وجود ندارد كه اين اطلاعات را در اختيار معامله‌گران قرار دهد. قانون الزام به ثبت رسمي معاملات بسيار ضروري است، اما سامانه «كاتب» هنوز به‌طور كامل راه‌اندازي نشده است. به ما گفته‌اند كه اين سامانه تا سال ۱۴۰۴ اجرايي مي‌شود، اما تجربه نشان داده كه اين وعده‌ها معمولا با تاخير روبه‌رو مي‌شوند.»
چالش‌هاي ناشي از اعتبار اسناد عادي
محمد مهاجري با اشاره به سابقه طولاني مشكلات ناشي از ثبت غيررسمي معاملات گفت: «از سال ۱۳۱۰ كه قانون ثبت به تصويب رسيد، ما ماده ۲۲ اين قانون را داشتيم كه به صراحت اعلام مي‌كرد كسي مالك شناخته نمي‌شود مگر اينكه سند رسمي داشته باشد. اما متاسفانه، با وجود اين قانون، در عمل اتفاق ديگري افتاد. فرض كنيد من خانه‌اي را خريداري مي‌كنم و بعد از مدتي، شخص ديگري مدعي مي‌شود كه اين ملك متعلق به او است. اين موضوع باعث بروز تعارضات مالكيتي شد كه مشكلات جدي در معاملات ايجاد كرده است.» وي با اشاره به نمونه‌اي از اين مشكلات گفت: «به عنوان مثال، من پرونده‌اي در رباط‌كريم دارم كه در آن شخصي ادعا كرده ملكي را در سال ۱۳۶۰ خريداري كرده است. اين پرونده ۴۷ خوانده دارد! يعني ۴۷ نفر در اين دعوا حضور دارند و بسياري از آنها وراث افرادي هستند كه سال‌ها پيش فوت كرده‌اند. حالا دادگاه وقتي مي‌خواهد راي صادر كند، با چالشي بزرگ مواجه است. اگر قاضي حكمي بدهد كه اين معامله باطل است، همه افرادي كه در اين زنجيره معاملاتي حضور داشته‌اند، بايد به نفر قبلي خود مراجعه كرده و معامله را باطل كنند. تصور كنيد اين روند تا چندين سطح عقب‌تر ادامه پيدا كند؛ نتيجه اين خواهد شد كه تعداد زيادي از افراد با مشكل قانوني مواجه شوند و حجم پرونده‌هاي حقوقي به شدت افزايش يابد.»
ضرورت ايجاد زيرساخت‌هاي فناوري براي اجراي قانون
مهاجري ضعف در زيرساخت‌هاي فناوري سازمان ثبت اسناد را يكي از دلايل تاخير در اجراي كامل قانون دانست و اظهار داشت: «يكي از مشكلات اصلي، نبود زيرساخت‌هاي نرم‌افزاري مناسب است. در حال حاضر، وقتي ملكي بازداشت باشد، در توقيف باشد يا در رهن بانك باشد، هيچ سامانه يكپارچه‌اي وجود ندارد كه اين اطلاعات را در اختيار معامله‌گران قرار دهد. يكي از نمونه‌هاي اين مشكل، سامانه «كاتب» است كه هنوز به‌طور كامل راه‌اندازي نشده است. به ما گفته‌اند كه اين سامانه تا سال ۱۴۰۴ اجرايي مي‌شود، اما تجربه نشان داده كه اين وعده‌ها معمولا با تاخير روبه‌رو مي‌شوند. عدم ايجاد چنين سامانه‌اي موجب شده است كه بسياري از معاملات با مشكلات جدي مواجه شوند، در حال حاضر، چون سامانه‌اي براي ثبت و بررسي اين اطلاعات وجود ندارد، ما با حجم گسترده‌اي از اسناد عادي روبه‌رو هستيم. بسياري از اين اسناد ممكن است در گاوصندوق‌ها، صندوقچه‌هاي قديمي و حتي بين وراث دست به دست شده باشد. حالا يك نفر بعد از چند دهه اين سند را ارايه مي‌دهد و ادعا مي‌كند كه مالك ملك است. اين وضعيت باعث شده است كه تعداد دعاوي حقوقي مربوط به تعارض مالكيت روزبه‌روز افزايش يابد.»
مشكلات سخت‌افزاري و نرم‌افزاري؛ چالش جدي براي اجراي قانون
مهاجري با انتقاد از روند كند اجرايي شدن قانون توسط سازمان ثبت اسناد گفت: «سازمان ثبت اسناد بايد در بخش فناوري اطلاعات خود تحولي اساسي ايجاد كند. به نظر من، اين سازمان بايد از نيروهاي متخصص، شركت‌هاي دانش‌بنيان و جوانان توانمند براي توسعه سيستم‌هاي نرم‌افزاري خود استفاده كند. در حال حاضر، مشكل جدي اين است كه سازمان ثبت هنوز نتوانسته بايگاني ثبتي خود را سر و سامان دهد. به همين دليل، روند اجراي اين قانون به كندي پيش مي‌رود. اگر مشكلات سخت‌افزاري و نرم‌افزاري حل نشوند، اجراي اين قانون با چالش‌هاي متعددي مواجه خواهد شد.»
ضرورت استفاده از متخصصان حوزه حقوق ثبت و فناوري
او همچنين بر اهميت مشاركت جامعه نخبگان و متخصصان حقوقي در اجراي بهتر قانون تاكيد كرد و گفت: «يكي از مشكلات ما اين است كه نشست‌هاي علمي و تخصصي در اين حوزه محدود به جلسات خصوصي ميان اساتيد دانشگاه و پژوهشگران است. اين نشست‌ها كافي نيست. سازمان ثبت بايد با دعوت از متخصصان حوزه حقوق ثبت و فناوري اطلاعات، نظرات آنها را در فرآيند اجراي قانون دخيل كند. اجراي يك قانون گاهي از خود قانون مهم‌تر است؛ يعني اگر شما نتوانيد آن را به درستي اجرا كنيد، در عمل قانون بي‌اثر خواهد شد.»
لزوم آگاهي عمومي و مسووليت شهروندان در ثبت رسمي معاملات
مهاجري در ادامه افزود: «شهروندان بايد بدانند كه هر معامله‌اي كه انجام مي‌دهند، بايد به شكل رسمي ثبت شود. در حال حاضر، قانون الزام ثبت رسمي معاملات هنوز به‌طور كامل اجرا نشده است، اما خود مردم بايد آگاه باشند و از انجام معاملات غيررسمي خودداري كنند. اگر قصد خريد ملكي را دارند، نبايد بدون استعلام و بررسي دقيق معامله كنند. بايد حتما از طريق دفاتر اسناد رسمي اقدام كنند و مطمئن شوند كه ملك مورد نظر در بازداشت نيست يا به چند نفر ديگر فروخته نشده است.»
مشكلات مردم ناشي از قراردادهاي ضعيف و بدون ضمانت اجراست
در پايان محمد مهاجري توصيه كرد: «كساني كه مي‌خواهند ملكي بخرند، بايد از مشاور حقوقي كمك بگيرند و قراردادي تنظيم كنند كه ضمانت اجراي كافي داشته باشد. بسياري از مشكلاتي كه مردم در معاملات ملكي با آن مواجه مي‌شوند، ناشي از قراردادهاي ضعيفي است كه ضمانت اجرايي لازم را ندارند. اگر فردي ملكي را به چند نفر فروخته باشد، اما قرارداد محكم و قانوني تنظيم نشده باشد، خريدار دچار ضرر خواهد شد. بنابراين لازم است كه مردم نيز در اين مسير مسووليت‌پذير باشند و قبل از انجام معامله، تمام جنبه‌هاي حقوقي آن را بررسي كنند.»