46 سال پيش در چنين روزي، تنها دو ماه پس از پيروزي انقلاب اسلامي، امام خميني(ره) در پيامي تاريخي خطاب به ملت ايران، مساله مسكن را يكي از اولويت‌هاي نظام نوپاي جمهوري اسلامي دانست و با افتتاح حساب 100 در بانك ملي، دستور تأسيس بنياد مسكن انقلاب اسلامي را صادر كرد. اين فرمان تاريخي كه منجر به شكل‌گيري اولين نهاد سازندگي در جمهوري اسلامي شد، بر عرضه زمين به مردم و مستضعفان تأكيد داشت. ايشان با تأكيد بر حق مسكن براي همه مردم، روشن‌ترين راهكار را در آن زمان ارايه دادند: «مشكل زمين بايد حل شود و همه بندگان محروم خدا بايد از اين موهبت الهي استفاده كنند. همه محرومان بايد خانه داشته باشند. هيچ كس در هيچ گوشه مملكت نبايد از داشتن خانه محروم باشد. بر دولت اسلامي است كه براي اين مساله مهم چاره‌اي بينديشد، و بر همه مردم است كه در اين مورد همكاري كنند.» با گذشت 46 سال، دولت‌هاي مختلف رويكردهاي متفاوتي را در قبال مسكن در پيش گرفتند. برخي دخالت حداكثري و برخي دخالت حداقلي داشتند. اما اين واقعيت تلخ همچنان پابرجاست كه بحران مسكن نه تنها حل نشده، بلكه به «ابربحران» تبديل شده است. شاخص‌هاي اقتصادي و آمارهاي تكان‌دهنده‌اي نظير 25 برابر شدن قيمت مسكن در كلان‌شهر طي يك دهه، كاهش ده درصدي نرخ مالكيت در سه دهه گذشته، انباشت تقاضا در اين بازار و.... گوياي اين وضعيت نابسامان است. همه اينها در حالي است كه كارشناسان نيز تنها راه‌حل برون رفت حوزه مسكن از اين شرايط را عرضه زمين به مردم مي‌دانند و معتقدند زمين با سهم 70 درصدي از قيمت نهايي مسكن مي‌تواند قيمت در بازار مسكن را كنترل كند.
آمار تلخ بحران مسكن در ايران
امروز، 46 سال پس از صدور فرمان تاريخي امام خميني(ره)، بحران مسكن در ايران ابعاد گسترده‌تري يافته و به يك «ابربحران» تبديل شده است. نگاهي دقيق‌تر به آمارها و شاخص‌ها، عمق اين بحران را آشكار مي‌سازد:
1- شكاف عميق عرضه و تقاضا
بر اساس برآوردهاي رسمي، سالانه به حداقل يك ميليون واحد مسكوني جديد در كشور نياز است، اما در سال‌هاي اخير تنها 300 تا 400 هزار واحد مسكوني در سال ساخته شده است. اين شكاف، منجر به كمبود انباشته حدود 5 ميليون واحد مسكوني در كشور شده است.
2- تورم افسارگسيخته مسكن
تورم مسكن در بهمن ماه 1403 به 41 درصد رسيد و ركورد 13 سال اخير خود را شكست. اين در حالي است كه تورم عمومي در همين مدت 35.3 درصد بوده است. به عبارت ديگر، قيمت مسكن حتي سريع‌تر از ساير كالاها و خدمات افزايش يافته است.در 10 سال گذشته، قيمت مسكن در كلان‌شهرها بيش از 25 برابر شده است. اين افزايش قيمت، خانه‌دار شدن را براي بسياري از اقشار جامعه، به خصوص جوانان و خانواده‌هاي كم‌درآمد به يك روياي دست نيافتني تبديل كرده است.
3- فاجعه اجاره‌نشيني
تورم اجاره‌بها در سال 1403 رشد 40.8 درصدي را تجربه كرده است. به گفته رييس اتحاديه مشاوران املاك، در برخي مناطق تهران در ابتداي سال 1403، اجاره‌بها تا 100 درصد نيز افزايش داشته است.در حال حاضر، يك خانواده متوسط شهري بين 60 تا 70 درصد درآمد ماهانه خود را صرف اجاره مسكن مي‌كند. اين در حالي است كه طبق استانداردهاي جهاني، اين ميزان نبايد بيش از 30 درصد درآمد خانوار باشد.
4- سقوط نرخ مالكيت
آمارها نشان مي‌دهد ميانگين حدود 31 درصد از مردم ايران مستأجر هستند، اما اين آمار در شهر تهران به 51 درصد مي‌رسد. يعني بيش از نيمي از ساكنان پايتخت، مستأجر هستند و خانه‌اي از خود ندارند.
در دهه 60 و 70، نرخ مالكيت مسكن در ايران حدود 80 درصد بود كه اين رقم اكنون به حدود 70 درصد كاهش يافته است. كاهش نرخ مالكيت به معناي افزايش آسيب‌پذيري اقشار مختلف جامعه در برابر نوسانات بازار مسكن است.
5- كوچك‌تر شدن خانه‌ها
به دليل افزايش قيمت مسكن، ميانگين متراژ واحدهاي مسكوني در حال كاهش است. در دهه 60، ميانگين متراژ واحدهاي مسكوني در تهران حدود 120 متر بود كه اكنون به كمتر از 75 متر رسيده است.
همچنين پديده‌هايي مانند «خانه‌هاي كوچك» (Tiny Houses) و واحدهاي 30 تا 40 متري در حال افزايش است كه نشان‌دهنده تغيير الگوي مصرف مسكن به دليل فشارهاي اقتصادي است.
6- بحران حاشيه‌نشيني و سكونتگاه‌هاي غيررسمي
بر اساس آمارهاي رسمي، حدود 11 ميليون نفر در ايران در حاشيه شهرها و سكونتگاه‌هاي غيررسمي زندگي مي‌كنند. اين افراد عمدتا به دليل عدم توانايي در تأمين مسكن مناسب در داخل شهرها، به اين مناطق روي آورده‌اند. حاشيه‌نشيني علاوه بر مشكلات كالبدي، منجر به بروز مسائل اجتماعي، امنيتي و بهداشتي متعددي شده است كه هزينه‌هاي سنگيني را بر كشور تحميل مي‌كند.
چرا راهكار امام(ره) براي عرضه زمين
كليد حل بحران مسكن است؟
با توجه به ابعاد گسترده بحران مسكن در ايران، كارشناسان معتقدند بازگشت به راهكار اصلي امام خميني(ره) يعني عرضه زمين به مردم، مي‌تواند كليد حل اين بحران باشد. دلايل متعددي براي اين ادعا وجود دارد:
1- سهم بالاي زمين در قيمت تمام شده مسكن
بر اساس برآوردها، زمين بين 60 تا 70 درصد قيمت تمام شده مسكن در كلان‌شهرها را تشكيل مي‌دهد. اين بدان معناست كه با كاهش يا حذف هزينه زمين، مي‌توان قيمت مسكن را به‌طور چشمگيري كاهش داد. «اگر دولت بتواند زمين را به صورت رايگان يا با قيمت بسيار پايين در اختيار مردم قرار دهد، مي‌توان اميدوار بود كه قيمت تمام شده مسكن به ميزان قابل توجهي كاهش يابد.»
2- وجود زمين‌هاي كافي در كشور
بر خلاف تصور عمومي، كشور ايران با كمبود زمين مواجه نيست. بر اساس آمارها، در حال حاضر حدود 2.5 ميليون هكتار اراضي دولتي در كشور وجود دارد كه بخش قابل توجهي از آن مي‌تواند براي ساخت مسكن مورد استفاده قرار گيرد.علي احمدي، كارشناس شهرسازي مي‌گويد: «در اطراف تمام شهرهاي بزرگ كشور، اراضي دولتي فراواني وجود دارد كه با تغيير كاربري و آماده‌سازي، مي‌تواند براي ساخت مسكن مورد استفاده قرار گيرد. مشكل اصلي، نه كمبود زمين، بلكه نبود اراده جدي براي استفاده از اين ظرفيت است.»
3- تجربه موفق واگذاري زمين در دهه اول انقلاب
در دهه اول انقلاب، با اجراي سياست واگذاري زمين‌هاي شهري به متقاضيان مسكن، نرخ مالكيت مسكن در ايران به بالاي 80 درصد رسيد كه يكي از بالاترين نرخ‌هاي مالكيت مسكن در جهان بود.
«در دهه 60، با اجراي قانون زمين شهري و واگذاري اراضي دولتي به متقاضيان، بسياري از خانواده‌هاي ايراني صاحبخانه شدند. اين تجربه موفق نشان مي‌دهد كه سياست واگذاري زمين مي‌تواند به افزايش نرخ مالكيت مسكن منجر شود.»
4- مشاركت مردم در ساخت مسكن
يكي از مزاياي مهم سياست واگذاري زمين، مشاركت مردم در ساخت مسكن است. در اين شيوه، دولت تنها زمين و خدمات زيربنايي را تأمين مي‌كند و ساخت مسكن توسط خود مردم انجام مي‌شود.«وقتي مردم خودشان در ساخت مسكن مشاركت مي‌كنند، علاوه بر كاهش هزينه‌ها، كيفيت ساخت نيز افزايش مي‌يابد. چرا كه مردم براي خانه خودشان مي‌سازند و طبيعتا بهتر از پيمانكاران و انبوه‌سازان، به كيفيت ساخت اهميت مي‌دهند.»
5- كاهش هزينه‌هاي دولت
در شيوه واگذاري زمين، هزينه‌هاي دولت به مراتب كمتر از شيوه‌هاي مرسوم مانند مسكن مهر يا نهضت ملي مسكن است. در اين شيوه، دولت تنها زمين و خدمات زيربنايي را تأمين مي‌كند و از ساخت مستقيم مسكن كه هزينه‌بر است، اجتناب مي‌كند.«تجربه طرح‌هاي مسكن مهر و نهضت ملي مسكن نشان داد كه ساخت مستقيم مسكن توسط دولت، هزينه‌هاي هنگفتي را بر دولت تحميل مي‌كند. اما در شيوه واگذاري زمين، دولت مي‌تواند با هزينه كمتر، تعداد بيشتري از خانوارها را صاحب خانه كند.»
ضرورت بازگشت به فرمان امام(ره)
در شرايط كنوني
اكنون كه حدود 7 ماه از استقرار دولت چهاردهم مي‌گذرد، هنوز برنامه مدوني براي حل بحران مسكن ارايه نشده است. اين در حالي است كه بر اساس پژوهش‌هاي اخير و توصيه كارشناسان، بهترين راهكار براي حل بحران مسكن، بازگشت به همان راهكار اصلي امام خميني(ره) يعني عرضه زمين به مردم است. كارشناسان معتقدند كه بهترين راه‌حل بحران مسكن در شرايط فعلي، بازگشت به همان راهكار اصلي امام (ره) يعني واگذاري زمين به مردم و حمايت از ساخت مسكن توسط خود آنهاست. با توجه به وجود زمين‌هاي كافي در كشور، دولت چهاردهم مي‌تواند با اتخاذ اين رويكرد، گامي اساسي در جهت حل بحران مسكن بردارد. در پايان بايد گفت كه ريشه بسياري از مشكلات امروز در حوزه مسكن، عدم اجراي كامل فرمان تاريخي امام خميني(ره) در 21 فروردين 1358 است. فرماني كه در آن، راهكار اصلي حل مشكل مسكن، واگذاري زمين به مردم معرفي شده بود. امروز پس از 46 سال، با وجود تجربيات مختلف دولت‌ها در حوزه مسكن، به نظر مي‌رسد كه بازگشت به راهكار اصلي امام (ره) يعني عرضه زمين به مردم، مي‌تواند كليد حل ابربحران مسكن در كشور باشد.دولت چهاردهم كه حدود 7 ماه از استقرارش مي‌گذرد، فرصت مناسبي دارد تا با الهام از فرمان تاريخي امام(ره) و با اتكا به پژوهش‌هاي به‌روز، راهكار عرضه زمين به مردم را در دستور كار قرار دهد و گامي بلند در جهت حل بحران مسكن بردارد.