مساله مسكن، ارز است
علي قائدي
بازار مسكن به دليل برخي نگراني‌ها و نامطمئن بودن فضاي كسب و كار، همچنين كشش صفر توليد و عرضه مسكن همواره با دوره‌هاي ركود و رونق مواجه است. طي سال‌هاي 92 تا 95 دوره ركودي داشتيم كه در آن با ثبات قيمت، كاهش حجم معاملات، كاهش سرمايه‌گذاري و ساخت‌وساز مواجه شديم. بعد از طي دوران بهبود نسبي فضاي اقتصادي، انتظار مي‌رفت كه افزايش قيمت، افزايش تقاضا و به دنبال آن افزايش سرمايه‌گذاري را تجربه كنيم. بر همين اساس، انتظارها اين بود كه در ابتداي سال 96 با رونق نسبي روبه‌رو شويم؛ امري كه محقق شد، در ابتداي سال 96 به تدريج افزايش قيمت و افزايش تعداد معاملات خريد وفروش در بازار مسكن مشاهده شد و روند بازار مسكن به نحوي بود كه انتظارها بر حفظ آن روند رونقي تا سال پيش رو (97) شكل گرفت. با اين همه، در انتهاي سال 96 به دليل بي‌ثباتي‌هاي ارزي، روند افزايش قيمت مسكن و رشد معاملات، شتاب بيشتري گرفت و قيمت‌ها از مدار منطق خارج شد تا جايي كه رونق بازار مسكن تا حدي با چالش مواجه شد. افزايش قيمت مسكن تا بدانجا پيش رفت كه در مرداد 97 نسبت به مرداد 96 نظاره‌گر افزايش 62 درصدي قيمت‌ها بوديم. سهم بيشتري از افزايش قيمت مسكن در دو ماه تير و مرداد 97 رقم خورد كه منجر به كاهش شديدتر تعداد معاملات خريد و فروش مسكن شد. نگاه به علت هسته‌اي رقم خوردن اين روند، مي‌تواند مديريت بازار را ساده‌تر كند؛ چنان‌كه بسياري گفته‌اند و نوشته‌اند، «نوسانات ارزي» دليل اصلي ركود در بازار مسكن است چراكه ادامه بي‌ثباتي‌ها در بازار ارز، فعالين حوزه مسكن به خصوص فروشندگان را براي فروش مسكن و املاك خود با ترديد مواجه كرده است. از طرف ديگر كاهش قدرت خريد مردم به عنوان تقاضا‌كنندگان بخش مسكن به دليل افزايش سطح قيمت‌ها نيز بر عميق‌تر شدن ركود بخش مسكن، افزوده است.
به اين ترتيب، پيش‌بيني‌ها در مورد نيم‌سال دوم 97، ادامه روند افزايش قيمت‌ها است. اما ميزان افزايش تا حدود زيادي تابع شرايط بازار ارز است. اگر بازار ارز همچنان با بي‌ثباتي و روند افزايشي نرخ‌ها مواجه باشد، همه بازارها از جمله بازار مسكن نيز افزايش قيمت بيشتري را تجربه مي‌كنند. اگر بازار ارز به يك ثبات نسبي برسد، قاعدتا ميزان افزايش قيمت مسكن كمتر خواهد بود. در خصوص تعداد معاملات نيز مي‌توان تحليل مشابهي داشت: اگر بازار ارز بي‌ثبات باشد و بي‌ثباتي به انتظارات تورمي دامن بزند، تقاضاي سوداگرانه وارد بازار ارز مي‌شود و تعداد معاملاتي كه طي ماه‌هاي اخير كاهش يافته، افزايش مي‌يابد.
اما اگر بازار ارز ثبات خود را به دست آورد، پيش‌بيني اين است كه تعداد معاملات خريد و فروش مسكن افزايش قابل توجهي پيدا نخواهد كرد. در شرايط فعلي، رشد قيمت‌ها با شيب كمتر پيش‌بيني مي‌شود.